已过诉讼时效 物业费能否追缴?

发布时间:2015-6-25  浏览人数:26700人 分享到

近日,业主拒交物业费一度引发广泛关注。有的业主甚至一拖就是几年的时间,物业公司在无法收缴的情况下,不得已会通过诉诸法院的途径要求业主交纳拖欠的物业费。但对于物业费的追缴,是不是存在诉讼时效的问题?对于超过诉讼时效的物业费,物业公司有没有诉讼的权利?业主是不是就不需要交纳了?让我们一起看看下面这个案例。

【案情回溯】

李先生在购买了二手房后,8年来一直拖欠物业管理费,后被小区物业公司告上法庭,要求其支付物业费10486.32元。由于物业公司从未催收过物业费,法院最终只支持了物业公司索要最近2年的物业费。

物业公司诉称,李先生自2004年11月12日起无故拖欠物业管理费。物业要求法院判决李先生支付2004年11月12日至2012年11月11日的物业费10486.32元。李先生辩称,他没有跟物业中心签订过任何合同,这是物业公司的失职;对于收费标准认可,但这么多年物业中心从未向其催收物业费,物业公司起诉主张的2011年之前的物业费已经超过诉讼时效。

法院经审理认为,虽双方未签订物业委托管理合同,但已形成事实上的物业服务合同关系,李先生应向物业公司交纳物业费。因物业公司未能证明其曾向李先生连续追索物业费用,可以认定其明显怠于行使权力,对李先生关于诉讼时效的答辩意见予以采纳。最终,法院判决李先生给付物业管理公司两年的物业费2440元,驳回物业公司的其他诉讼请求。

案例分析:

该案中的诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当诉讼时效期间届满时,人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。

《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”诉讼时效届满后,权利人仍然向法院起诉,请求法院保护其民事权利,但法院对其实体权利将不予支持。因此,对于超过两年期限以上的诉讼请求部分,法院将审查是否存在诉讼时效中断的事由。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效重新计算。”司法实践中,物业服务企业大多会向法院提交“催缴通知书”,以证明其向业主主张过物业管理费。如果物业服务企业提交快递邮件详情单或者邮件送达妥投条等催缴证明,表明其曾在诉讼时效期间向业主主张过权利,那么诉讼时效就会发生中断的法律效果,诉讼时效将重新起算。如果物业服务企业在没有证据证实其向业主主张过物业费时,对于过了2年诉讼时效的物业费,业主依法将不需要向物业公司交纳。

在此案中物业企业需要注意的是:

1、物业公司一定要注意主张权利的时间限制,避免超过诉讼时效。

2、主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料。

3、自知道自身权利被侵害之日起,通过合法的途径以书面的形式向对方进行催收,并保留相关证据资料。直接或通过信函、邮递、张贴等方式发出催收通知、律师催收函,并保存函件原本及对方复函或回执、邮递相关票据等。也可通过拍照和录像的方式进行证据的固定。

4、在诉讼时效届满前,积极依法向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求或行使诉讼权利以保障自身的合法权益。

在实际管理活动中,物业企业或许出于主观不愿影响小区融洽关系,或许是由于客观难以保存证据等各种情况,在物业费用追索中因超过时效的而部分或完全丧失胜诉权的案例比比皆是。需要物业企业警醒,注意防范因超过诉讼时效而丧失胜诉权的法律风险。

另外,诚实信用原则是我国法律规定的一项基本原则,物业服务企业的义务是提供物业服务,在享受了物业公司提供的物业服务后,业主有义务交纳物业费。按期支付物业费,体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重,能够彰显业主诚信负责的态度,也是小区可续治理过程中的重要一环。

来源:中国物业管理

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